100万円以下の罰金

特定建築物の調査報告、建築設備・防火設備の検査報告において、気になるのが罰則についてです。「報告しなくてもたぶん大丈夫だろう」「悪いことは表に出したくないので全部OKにして報告しても大丈夫だろう」など、このようなケースが見受けられます。

許認可を出す場合と違い「報告」ですから、役所側は報告されれば書式の不備等の訂正はありますが、基本的には内容を信じて受理するしかありません。受理した後、疑義が生じればもちろん問い合わせや、立入検査があるかもしれませんが、物件数が多いとすべて精査するのは非常に困難です。

その為、定期報告制度では罰則規定が設けられていますので、内容を見てみましょう。

第１２条の第１項と第３項は、定期報告が規定されている箇所ですので、簡単にまとめますと、建築物の定期調査報告や建築設備の定期検査報告において「報告しなかったり、虚偽報告をした者に対して１００万円以下の罰金に処します」ということになります。ここでの「報告をした者」が誰を指すかというと建物の「所有者又は管理者」です。

ただし、現時点で定期報告行政において、この規定により処罰されたとは聞いたことはありません。（※少なくとも、福岡県で行われた平成２４年定期報告制度説明会の質疑応答で、この時点での罰則の適用はないと回答しています。）

ここ１０年で定期報告制度も、報告率が大きく上昇しました（※平成２６年度で約７２％）。各地での建物事故を受けた大きな改正を何度か実施し、国土交通省もこの制度の徹底を図ることで、未然に事故を防ぎたい考えです。平成２８年６月施行の法改正で新たに防火設備の定期検査が義務付けられたこともあり、まずは報告率をできるだけ１００％に近づけること、そして既存建物の現状把握とその改善指導に行政は力を注いでいます。

各特定行政庁では、実際の担当者が極めて少ないことから、未報告建築物の立入検査や違反建築物に対する指導もまだまだ不十分です。どうしても事故後の対応になってしまっています。

平成２３年４月から「建築行政共有データベース」という建築行政におけるＩＴ活用を実践するシステムが稼働しています。その目的の中に「既存建築物の違反や危険な状態の解消、既存不適格建築物の安全性向上」を謳っているので、今後はより効率的に問題となる建築物を把握できるようになるかもしれません。
そうなれば、一定の処分対象となる基準を設け、この罰則規定の適用事例が出てくることは否定できません。

民法、刑法による罰則の方が重い

建築行政において近年、大きな問題となった火災事故に平成２４年５月の広島県福山市ホテル火災事故があります。

また民法の不法行為による損害賠償や、工作物等の所有者責任による損害賠償に問われる可能性もあり、万が一事故が起きれば建築基準法の罰金程度では済まされません。

建物を維持管理していく上で、建築基準法や消防法、その他法令の法定点検の経費はそれなりにかかってしまいますが、大きな事故が起きてからでは意味がありません。所有者・管理者の責任として、建築基準法、消防法の違反を放置しないように定期報告、消防点検などを積極的に活用していただいきたいと思います。

資格者に対する罰則はどうなっている？

ここまで建物の所有者・管理者側の罰則や責任問題を見てきましたが、調査・検査する側にも罰則はあります。

定期報告業務を行える資格者は、一級・二級建築士と専門の講習修了資格です。

■一級・二級建築士の場合

建築士は、定期報告業務を報酬を得て行う場合、都道府県への建築士事務所登録が必要となり、建築士法の罰則規定の適用を受けます。建築士法違反の懲戒事由はたくさんあり、その違反行為に応じて、文書注意、戒告、業務停止、免許停止の処分があります。

定期報告業務において、建築士が処分されたというケースは聞きませんが、いい加減な調査・検査や虚偽報告をしていると、処分されることも十分に考えられます。

■講習修了資格者の場合

平成２８年６月施行の法改正までは、この資格者に対する罰則がありませんでした。いい加減な調査・検査、虚偽の報告を行っても法的に罰することができなかったのです。事実、適切に調査・検査されたか疑わしい報告書がたくさんあったため、このことが問題視され、今回の法改正で罰則規定が設けられました。
また、資格の名称も新しく変わり、国が資格者を監督する形で国土交通省への登録制となりました。定期報告の種類に応じて、特定建築物調査員、建築設備検査員、防火設備検査員、昇降機等検査員となります。

これに伴い、建築基準法に欠格事由や違反内容が明記され、違反行為があれば資格者証の返納を命じられるようになりました。（さらにこの返納命令に応じなかった場合には３０万円以下の過料。）返納を命じる項目の一つに「調査等に関して不誠実な行為をしたとき」とあり、どういった場合に、どの程度の悪質さで処分されるのかは、現時点で事例がないのでわかりませんが、今後注目したいところです。

建物利用者の安全の為にも、所有者・管理者と建築士等の資格者が協力して、誠実な調査・検査報告を心がけていかなければなりません。

本記事は、３．の「防火設備」について内容をご紹介いたします。

防火設備の定期検査とは

これまで防火設備の点検は、特定(特殊)建築物の定期調査で行っていましたが、平成２５年１０月に発生した福岡市診療所での火災死亡事故を受けて、新たに「防火設備」の定期検査が新設されました。この事故では、防火設備が未設置であったり、防火扉が適切に機能しなかったために被害が拡大したとされ、防火設備の維持管理を強化する目的で、建築基準法の定期報告制度に新たに追加されることとなりました。

防火扉や防火シャッターといった防火設備の点検は、建築基準法と消防法の間で曖昧なままでした。防火設備自体の設置については建築基準法で定められていますが、熱感知器・煙感知器との連動制御部分は消防法の領域になります。その為、防火扉や防火シャッターの作動チェックが実際に各建物でどの程度実施されているかはよくわからない状況でした。
いざ火災事故が発生したときには、被害の拡大を防ぐために、非常に重要な設備となりますのでチェック体制を明確にしたということです。

またこの火災事故を受けた法改正で、福祉施設や診療所といった高齢者や入院患者等の避難困難者が使用する建物においては、全国的に規模の小さい建物であっても点検をしなければならないこととなり、国が政令で一律に対象となる建物の用途や規模を定めました。これまで定期報告の対象となっていなかったような小規模の診療所や福祉施設でも、今後定期報告を実施しなければなりません。
詳しくはこちらをご参照下さい。→「法改正(平成28年6月)」

定期検査の対象となる防火設備は４種類です。

以下にそれぞれの内容についてご紹介いたします。

防火扉

最も多いのがこの防火扉です。階段によく設置されているのでイメージしやすいと思います。この防火設備検査で対象となる防火扉は「随時閉鎖式」のものになります。これに対して「常時閉鎖式」の防火扉は機構が単純な為、特定建築物の定期調査の際に点検します。

消防点検で行なうように熱感知器や煙感知器を実際に作動させ、連動を確認し、扉が閉まりきるかをチェックします。またこの時に扉の「運動エネルギー」と「閉鎖力」の測定も行います。これは避難時に勢い良く扉が閉まってくると挟まれて怪我をする恐れがあることから、一定の基準以下になるようにしなければならないことになっています。

随時閉鎖式

常時閉鎖式

防火シャッター

防火シャッターは、比較的大きな開口を閉鎖しなければならない場合に設置されます。病院やスーパー、ショッピングモールなどの複合施設のエスカレーターや吹き抜け周りによく設置されています。防火扉と違い、営業している建物であれば「常時閉鎖式」の防火シャッターというのは基本的にありませんので、感知器連動もしくは非常ボタンで閉鎖するタイプになります。

防火扉と同じように感知器を作動させ、連動を確認し、シャッターが閉まりきるか確認します。シャッターには、シャッターを巻上げているシャッターボックスが上部や天井裏にありますので、内部の劣化損傷なども確認します。また防火シャッターには、降下時に挟まれて怪我をすることを防止するため「危害防止装置」が設置されているものがあります。（※平成１７年１２月以降の防火シャッターに装着が義務化されました。）この危害防止装置がきちんと働くかも確認しなければなりません。具体的には、シャッターの底部（座板）に接触したら降下が５cm以内で一旦停止し、再降下しなければなりません。

防火シャッターも防火扉と同じく、完全に閉鎖して火炎や煙を遮断する防火区画が形成されなければ意味がありませんので、シャッターの下に棚や観葉植物などの物品を置かないようにお願いします。

耐火クロススクリーン

耐火クロススクリーンは、一般の方にはなかなか聞き慣れないものかと思います。防火シャッターと同じように天井からスクリーンが降下してきて防火区画を形成します。小さなものはエレベータの前に、また比較的大きなものは病院や倉庫などに設置されています。
耐火クロススクリーンは、ガラスクロス製でできており炎と煙を遮断します。特徴としましては、防火シャッターに比べてとても軽量で、柔らかい素材でできているため接触しても安全です。避難する際は持ち上げるか、切れ目をめくり上げる形で通ることができます。

検査内容は防火シャッターと同様に、感知器と連動しきちんと閉鎖するか、また各部に損傷がないかなどを確認していきます。耐火クロススクリーンには、「巻取り式」と「バランス式」があります。巻取り式耐火クロススクリーンには、危害防止装置がついていますので、接触時に停止し、障害物がなくなれば再降下するかをみます。エレベーターの前など比較的小さな開口部に使用するバランス式耐火クロススクリーンには、危害防止装置の設置はありません。

ドレンチャー

ドレンチャーもなかなか一般の方には馴染みのないものです。設置されている建物が限られてくるため意識していないと見ることはあまりないでしょう。火災時に作動すると、天井の散水ヘッドから水が噴射し「水幕」を形成することで火煙の広がりを遮断します。駅、空港その他大規模施設など、シャッターなどでは閉鎖できない大きな空間がある建物で設置されています。似たような設備に消防のスプリンクラーがありますが、こちらは火災時の初期消火を目的とするもので、ドレンチャーとは機能が異なります。

実際に作動させる事ができれば一番良いですが、相当量の水量が散水されるので、実際に災害時と同じ状況を想定しての検査をすることはできません。また、定期検査報告の対象となるドレンチャーは、あくまで防火区画を形成する防火設備として認定されたものとなりますので、全国でも数えられるほどの施設でしか設置されていないようです。文化財建築物などに設置されている延焼防止用のものなどとは別になりますでご注意下さい。

対象となるドレンチャー設備が設置されている施設は、大規模かつ特殊な建築物であると思われますので、設備内容も複雑かつ大掛かりなものと予測します。定期検査を実施する検査者は、おそらく設計・施工会社（ゼネコン）やメーカー技術者、専門のメンテナンス業者等が対応する形になるでしょう。

報告時期

建築設備の定期検査と同じく「おおむね６月から１年まで」の報告が必要となっているため、毎年の報告が必要です。また、建築設備では設置箇所が多数ある場合には、３年間で全数検査が完了できればよかったのですが、防火設備の検査は「毎年、全数検査」になります。対象となる防火設備が設置されている場合、すべての防火設備について作動させなければなりません。

検査できる資格者

主に一級建築士・二級建築士、防火設備検査員となります。
ただし、感知器との連動や、防火シャッターのシャッターボックス内、さらにはドレンチャーといった特殊な設備検査も含まれるため、消防点検会社や専門のメンテナンス会社、メーカー技術者等と協力して検査を実施する必要が出てきます。

建築士は、報酬を得て業務として検査を請け負う場合、建築士資格の免状を持っているだけでは検査はできず、必ず都道府県の建築士事務所登録が必要になります。

その他

防火設備検査は、平成２８年６月施行の法改正で新しく義務付けられた定期報告となります。各特定行政庁では２～３年の猶予期間を設けているところが多く、平成３０年度までにはどこの行政でも最低１回以上の報告が必要となっています。すでに受付を開始している行政もありますので、必ず物件所在地の担当課へご確認下さい。

それから特定行政庁から通知が届いたとしても、例えば常時閉鎖式の防火扉しか設置されていない場合は対象外となる可能性もありますので、建築士等の資格者に図面や現地を確認してもらうことをおすすめします。

検査報告にかかる費用については、まだ始まったばかりということもあり、相当のばらつきがあることが予想されます。また、防火設備によっては、メーカーの技術者が必要になったり、規模が大きい建物の場合はそれなりの人数が必要になるため費用もかさむでしょう。消防法の消防点検と重なる部分もありますので、うまく消防点検の実施と調整して費用を抑えることも一つの方法です。ただし、安かろう悪かろうで簡易な検査で済ませて報告書を提出するようなことは避けるべきです。今回の法改正の趣旨は、実際に防火設備を作動させて機能するかを確認することにあります。火災事故等の万が一の際に非常に重要な設備です。所有者・管理者の責任が大きく問われる事になりますので、きちんとした対応が求められます。

［用語］

法的には、特定建築物は「調査」、建築設備及び防火設備は「検査」という言葉が使われています。また国や地方公共団体が所有・管理する建物は「点検」という言葉を使用し、民間の建物と使い分けがされています。
ただし、本記事で使用する「点検」とは、一般的な用語として「チェックする」という意味で使用しています。

本記事は、２．の「建築設備」について内容をご紹介いたします。

建築設備の定期検査とは

建築基準法第１２条３項に「特定建築設備等」の定期検査について記載がありますが、これは昇降機と昇降機以外の建築設備について定められている部分で、細かな内容については書かれていません。昇降機（エレベーター）等につきましては、専門のメンテナンス会社が毎月の自主検査や年に１回の定期検査を実施していることが多いことから、本記事では割愛させて頂きます。

昇降機以外の建築設備は大きく分けて４種類あります。

以下にそれぞれの内容についてご紹介いたします。

その前に「建築設備」の定期検査対象については、国が定める政令での定めはなく、各地の特定行政庁に任されています。その為、建物の所在地の特定行政庁によって、内容が大きく異る場合がありますのでご注意下さい。
対象となる建物の用途や規模についても各特定行政庁で違います。都市部では建物利用者が多いことから比較的多くの用途、より小さな規模の建物まで報告対象になっています。また検査項目については、４種類すべての項目について報告をしなければならないところもありますし、給排水設備だけが免除になっている行政もあります。地方では、そもそも建築設備定期検査の報告義務のないところもあります。また、特定建築物の定期調査時に合わせて建築設備の検査項目もみるというところもあります。

換気設備

まず一つ目が換気設備です。この換気設備は「機械換気設備」のことで、給気や排気を行なう大切な設備です。天井換気扇など比較的小さなものから、建物全体の換気を行なう大きな設備まで建物によって様々です。また換気方式も建物によって色々あります。
では実際にどのようなところの検査をするのかというと、主に「無窓居室」「火気使用室」「居室等」となります。これだけでは分かり辛いのでひとつずつ見てみましょう。

無窓居室

文字通りに解釈すると窓のない部屋です。建築基準法では、換気に有効な開口（窓）がない部屋には、強制的に換気を行なう機械換気設備の設置が義務付けられています。（※その部屋の床面積の２０分の１以上の開口が必要。窓があっても小さければ無窓居室になります。）
この義務付けられた機械換気設備が正常に作動し、その部屋の必要換気量を満たすだけの空気の流れを作れているか確認する作業になります。機器の故障やフィルターの汚れ、ダクトの詰まりなど、様々な理由で当初設計時に予定していた風量が出ていないことがあります。また、部屋の使用状況の変化や間仕切り壁の変更など、そもそもの条件が変わった為に、機器の容量不足となっていることもあります。

上記のように、無窓居室に設置されている換気設備の換気量を風速計を使って測定していきます。換気測定が難しい場合などは、二酸化炭素（CO2）濃度計での含有量測定で代替えできますので、条件によって使い分けます。

火気使用室

厨房や給湯室などにガス機器等の燃焼機器が設置されている場合に、その燃焼機器に対する必要換気量が換気設備で排気できているか確認します。機器の必要換気量は、機器の熱量や消費カロリーによって異なります。一般的に厨房などの調理室では換気フードが設置されていますので、そのフードの換気量を測定していきます。

当初の設計から、ガス機器を追加していたり、熱量の大きな危機に変更している場合は、換気量が不足する可能性がありますので注意が必要です。機器を変える、追加するといったときは、事前にフード等の換気設備の容量を確認しておかなければなりません。また、フードフィルターの油汚れは換気量低下につながりますので、定期的な清掃を心がけて下さい。

居室等

ここで言う居室等とは、劇場や映画館などの客席がある部屋等を指します。大きなホールなどでは、上部に窓が設置されていても、開放されるかどうかはわかりませんので機械換気設備の設置が必要となっています。少し考えてみると、映画館などで窓を開放したまま上映するようなことはありませんね。
また、居室の大きさに対してたくさんの人が入りますので、一般の事務室などよりも大きな容量の換気設備の設置が必要です。そうでなければ最大収容人数に対しての必要換気量が満たされなくなってしまいます。
この検査では無窓居室と同じように、換気設備の換気量を風速計で測定していきます。

上記の各室の測定に加えて、給気口・排気口の設置位置や取付状況、風道の材質、換気系統の確認など、それぞれ関係する箇所の状況も、不具合や劣化損傷がないかみていきます。

防火ダンパー

防火ダンパーは、本来防火設備に分類されるため平成２８年６月施行の法改正で新設された「防火設備定期検査」で見るべきものなのですが、換気設備の風道に設置されるもので、換気設備検査と一緒にみた方が合理的であるとの判断から、この検査で点検します。

防火ダンパーは、防火区画を貫通している場所などに設置されており、火災時に炎や煙がダクトを通じて広がらないように遮断するための設備です。きちんと作動するか、取付けられている温度ヒューズの溶解温度が正しいかどうかなど確認します。

排煙設備

建築設備検査で点検する排煙設備は「機械排煙設備」になります。排煙窓のような自然排煙設備については「特定建築物」の定期調査で作動点検を実施します。

排煙設備とは、火災時に煙を機械で吸い上げ排出する設備で、屋上に非常用の電動機とセットになった排煙機本体が据え付けられています。この排煙機本体と各フロアの排煙口がダクトでつながれており、火災時に手動でボタンを押したり、感知器連動で作動します。排煙口が開くと同時に本体のファンが回り、一気に煙を排出してくれます。
では各フロアのどんなところに排煙口があるのかというと、主に地下や排煙窓が設置できないような場所です。つまりそのエリアで火災が発生した場合に、煙の逃げ場がない空間に設置されています。

この排煙機の能力も、排煙する区画の面積によって必要な容量が決められており、この検査で風量を測定して確認しています。換気設備に比べ、平常時に作動させる設備ではないので、年に１回の定期検査でしっかり作動するか点検しておかないと、いざという時に全く動かなかったということになりかねません。

非常用の照明装置

非常用の照明装置については、文字通り非常時に一般電源が失われた場合に点灯する照明器具です。中にバッテリーが内蔵されているタイプと、大きな施設では蓄電池が別の場所に置かれているタイプがあります。特定建築物の定期調査でも非常用照明のチェックをしますが、ここでは点灯確認だけです。

建築設備の定期検査では「照度測定」まで実施しなければなりません。災害時の避難に支障がないように、最低限の照度が確保されているか確認していきます。また３０分間点灯するだけの電池容量がなくてはなりませんので、バッテリーの寿命がくれば交換しなければなりません。

ちなみにこちらは非常用照明ではなく「誘導灯」です。

給水設備及び排水設備

飲料用の配管設備と排水設備をチェックするもので、この項目は各地の特定行政庁によって運用はバラバラです。検査対象から外されているところも多くあります。
この検査では目視で確認できる範囲の配管設備の検査となり、隠蔽部分や埋設部分については対象となっていません。主に、配管の錆や腐食、漏水がないか、貯水タンクの設置状況や排水ポンプの設置状況などをみていきます。

報告時期

建築基準法施行規則の中に「おおむね６月から１年まで」との記載がありますので、毎年の報告が必要な特定行政庁がほとんどです。そしてこれとは別に、国土交通省が定める検査項目については「１年から３年まで」となっています。これは検査の対象箇所が多く、一度に全数の検査が困難な場合に、最大３年間で全数検査できればいいですよという、建物の実態に即した形の緩和規定になっています。原則としては全数検査が良いのですが、建物の規模や用途によっては、なかなか費用面、建物の利用形態、時間・スケジュールの制約などから、毎年の全数検査は大変です。その場合は１年目、２年目、３年目の検査場所を計画的に決めて、３年間で全数検査できるようにします。

その他

初めての物件の場合は、全体の建築設備の設置状況を把握するのが意外と大変です。規模が大きくなればそれだけ設置数が多くなりますし、区画や対象室の利用状況を把握しなければなりません。古い建物では設備図面がきちんと残っていないことも多く、ダクトの系統やダンパーの位置など、特に天井裏の状況をつかむのに苦労する場合もあります。
１年目で設備の設置箇所や各室の利用状況、排煙口の位置と開口面積、ガス機器の設置内容、換気フードの寸法などを一度きちんとまとめておけば、２回目以降の検査は比較的スムーズに実施できます。

建築設備の検査では、現地調査に人数が必要になる場合があります。特に機械排煙設備のある建物では、１人２人では安全に検査を実施することはできません。建物の規模にもよりますが、最低でも４名程度の配置で検査を実施します。現地検査に人数がある程度必要となる場合は、当然費用もかかってきます。

その他、建物の用途によっては営業時間の制約があるため、営業終了後や店休日に検査しなければならないケースがあります。その場合、深夜や休日に実施することも多く、依頼先によっては割増費用がかかります。そこは協力して、よりスムーズに、また費用も抑えられるようにスケージュール等を調整することが大切です。

検査できる資格者

主に一級建築士・二級建築士、建築設備検査員となります。
ただし、建築士事務所でも建築設備検査に対応していないところもあります。風速計や二酸化炭素濃度計、照度計などの測定機器が必要になることと、設備検査を何度かやったことがないとなかなかすぐに検査報告するのには苦労します。建築設備検査員の資格を持った設備メンテナンス会社や、各種法定点検を行なう専門会社もあります。
建築士は、報酬を得て業務として検査を請け負う場合、建築士資格の免状を持っているだけでは検査はできず、必ず都道府県の建築士事務所登録が必要になります。

［用語］

法的には、特定建築物は「調査」、建築設備及び防火設備は「検査」という言葉が使われています。また国や地方公共団体が所有・管理する建物は「点検」という言葉を使用し、民間の建物と使い分けがされています。
ただし、本記事で使用する「点検」とは、一般的な用語として「チェックする」という意味で使用しています。

本記事は、１．の「特定建築物」について内容をご紹介いたします。

まず「特定建築物」という名称についてですが、平成２８年６月以前は「特殊建築物」と呼ばれていました。特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する建物を指し、建築基準法上では特殊建築物に該当する建物の用途が定められています。
それが平成２８年６月から法改正によって、定期報告の対象となる建物は、これまでの特殊建築物用途に、国が政令で定める建築物が追加される形で拡大されました。これを機に定期報告の対象となる建築物の呼び方も「特定建築物」と変更になりました。

この「特定建築物」という言葉は、定期報告対象となる建築物を指して用いられる場合と、今回紹介します報告の「種類・分類」を指す場合があります。３種類ある報告の種類を指す場合は、単に「建築物」と言ったりもします。

特定建築物の定期調査とは

特定建築物の定期調査は、簡単に一言で言うなら「建物全体」の調査ということになります。全体の調査になるので、各行政では３年に１回の報告としているところが多いですが、２年に１回や、用途によっては毎年報告という行政もあります。

具体的な調査項目は、大きく以下のように分類されています。

調査内容は、建物が建っている敷地から、建物の外部・内部、避難に関わる内容などとなっており、調査項目としては１３０項目程度に及びます。

１．敷地及び地盤

この項目では、地盤の沈下や排水の状況から、通路幅員の確認、塀や擁壁の状況などを調査します。

２．建築物の外部

この項目では、建物の基礎部分から外壁の状況、サッシや窓に関する項目、外壁に設置された看板等の状況を調査します。
ここで重要な調査としましては、やはり外壁仕上材の落下につながる外壁の調査です。全国的に外壁タイル等の落下事故が相次いだため、現在では築１０年を超えた建物は外壁の全面打診調査を実施しなければなりません。
参考ページ→「外壁全面打診調査とは」
クラック（ひび割れ）の発生状況や、タイル等の「浮き」の発生状況を、打診棒を使って調査していきます。

３．屋上及び屋根

この項目では、屋上や屋根周りの劣化・損傷状況を確認していきます。基本的に目視での調査ですが、建物の維持管理にはとても重要な項目となります。普段見に行かない場所だからこそ放置されがちで、漏水の原因の発見が遅れ、改修に大きな費用がかかることがあります。
主に防水層の劣化や破れ、屋根葺材の割れや欠損、排水溝やドレーンの詰まり、それから屋上設置の機器類の錆や損傷、看板支持鉄骨の錆・腐食などを見ます。

４．建築物の内部

この項目は非常に重要な要素を含む項目となっています。防火区画の形成状況について、壁や床、天井の劣化・損傷に関する項目、さらには防火扉や防火シャッターといった防火設備に関する項目もあります。また、石綿（アスベスト）についての項目もここに含まれています。
天井については、地震災害時等に吊り天井が落下する事故があり、近年新たに「特定天井」という項目が追加されました。それから防火設備につきましても、法改正で防火設備の定期検査が新たに独立する形で報告することとなったので、常閉防火扉のみがこの報告で調査対象となりました。

５．避難施設等

この項目も費用に重要な項目が並びます。文字通り災害時等の際に避難にかかわる項目ですので、しっかりと確認していかなければなりません。
主に避難通路の確保の状況や避難階段の状況についていくつもの項目があります。またこの５．には防煙区画や排煙設備の項目、非常用の照明器具についての項目も含まれています。自然排煙の排煙窓は実際に開けて作動状況を確認しなければなりませんし、非常用照明も点灯確認を実施しなければなりません。

６．その他

ここでは、特殊な構造の部材についてや、避雷針などの避雷設備、その他煙突の劣化・損傷状況の項目があります。

以上、様々な調査項目の概略をざっと見てきましたが、たくさんの項目があることをお分かり頂けたと思います。

報告書作成に必要なこと

報告書はもちろん現地調査の内容を落とし込んで作成するのですが、現地調査の他にも重要な要素があります。まず一番大事なのが建物の基本情報です。当初建築時の確認申請から変わっていないのか、増改築などがあって変わっているのかなどで作業量も変わります。
建築行政にとって面積はとても重要な数字です。敷地面積、建築面積、延べ面積、各階の面積、用途別の面積など、面積を基準に決められていることがたくさんあり、これを基準に判断がなされます。

事前準備として図面をしっかりと読み込んで、その建物の基本情報を頭に入れて置かなければなりません。その上で現地調査を実施しなければ、問題があるのかないのかが正しく判断できません。調査前及び報告書作成時に、図面をしっかりと見て判断しますが、ここで役所へ確認したり、法規を見直し、法的解釈に頭を悩ませたりと労力がかかることが多々あります。

その他「石綿」を添加した建築材料を使っているところがあるかという項目もあります。鉄骨造（S造）の建物を所有・管理されている方は注意が必要です。アスベストの健康被害が大きく取り上げられ、現在では耐火被覆として使用できませんが、まだまだ古い建物では残っています。

耐震診断や耐震改修の有無を記載する箇所もあります。昭和５６年６月を境に旧耐震と新耐震に別れますが、確認申請を基準にしているので昭和５６年６月より後に完成した建物であっても旧耐震の建物があります。

確認申請書や竣工図面などの建築資料がきっちりと残っていれば、それほど問題なく記載できる部分ですが、資料を紛失している場合や届出なしの増改築を繰り返している場合などは、それを一つ一つ精査しながら確認していく作業はとても大変です。役所で建築計画概要書などの集められる資料を集める必要もありますし、現地での測量が必要な時もあります。また、前回の定期報告の控えが残っている場合でも、その書類が１００％正しいかどうかはわかりません。前回の調査者がどのような資料をもとに報告書を作成したか、またどの程度調べたかによるとことが大きいためです。また、前回からの間に法改正があったり、増改築が合ったり、行政の都市計画に変更があったりと、年々状況が変わってきます。

上記のような定期調査をきちんと実施しようとすると、やはりそれなりの時間と費用がかかります。また調査者個人の経験や知識などの力量も大きく関わります。誰に頼んでも同じ、安くても高くても同じというものではありません。そのあたりを考えて、ではどういったところに依頼するのが、所有者・管理者側の希望に沿うのかよく考える必要が出てきます。
このあたりはこちらのページをご参照下さい。→「気になる定期報告の費用と依頼先」

このような多岐にわたる調査を、費用をかけて建築士や専門資格者に依頼するわけですから、義務として役所へ報告すること以上に、建物の維持管理や資産価値を守る為に、積極的にご活用頂ければと思います。

調査できる資格者

主に一級建築士・二級建築士、特定建築物調査員となります。
建築士は、報酬を得て業務として調査を請け負う場合、建築士資格の免状を持っているだけでは調査はできず、必ず都道府県の建築士事務所登録が必要になります。

［用語］

法的には、特定建築物は「調査」、建築設備及び防火設備は「検査」という言葉が使われています。また国や地方公共団体が所有・管理する建物は「点検」という言葉を使用し、民間の建物と使い分けがされています。
ただし、本記事で使用する「点検」とは、一般的な用語として「チェックする」という意味で使用しています。

定期報告の通知が所有者・管理者のもとに届き、いざ調査・検査報告を実施しようと思った場合、まずは依頼先を探さなければなりません。当初設計した建築士や工務店、管理している管理会社、さらにはネット検索など、色々な方法があると思います。そして実際に見積りをとって、内容を確認し最終的に依頼先を選定します。

ここで難しいのが費用･報酬の妥当性をどう判断するかです。実際のところ建物や調査者･検査者によって大きな幅があるのが現状です。
以前は、役所によって基準となる報酬額表を作成しているところもみられましたが、現在はありません。民間の契約に対して、行政側が費用の基準を決めてしまうことによる諸問題に加え、千差万別な建物を一定の基準(延床面積など)で決めてしまうことに無理があったのではないかと想像します。

とはいえ、依頼者側に何も費用に関する判断材料や、情報がないというのはよくありません。現在、ネット検索で出てくる定期報告業務を行っている会社では、料金表を掲載しているところも多く見られるようになりました。傾向として、延べ床面積をベースにしているものが多くなっています。また業界最安値を謳ったり、一律価格(いわゆるポッキリ価格)を謳ったり、アフターフォローなどのプラスアルファを謳うものまで、ここ数年で少しずつこの業界でも特色が出てきました。

ただそれでもこの業務は、同一スペックの電化製品を各量販店で比較して買う場合などと違い、それぞれ異なる建物を、それぞれの資格者である「人」が実際に動いてチェックするサービス業といえます。同じ質で、かかる時間や労力も同じという風にはいきません。その為、費用はそれぞれの専門家(資格者やその会社)の定期報告業務に対する意識や、調査結果に対する責任の考え方などに大きく影響を受けています。

実際の費用算出はどのようなものなのか？

定期報告業務の費用の算出方法としてよく使われる標準式は以下のようになります。

直接人件費
・・・調査･検査者の人件費。日当単価×何人で何日かかるか。
直接経費
・・・交通費、事務費、コピー代など
間接経費
・・・会社や事務所を運営する上でかかる費用の内、定期報告業務に関して必要となる分。
技術料等経費
・・・その業務における技術力、企画力、情報の蓄積等、その会社が過去培ってきた技術全般の償却費といったところでしょうか。正直、定期報告においては具体的によくわからない費用かもしれません。
特別経費
・・・標準の業務遂行とは別に、物件の個別の状況などによって発生する経費。遠方のための旅費･宿泊費や、必要図面の不足による測量や図面作成等考えられます。図面作成などは別途見積りとする場合もあります。

「交通費」ひとつとっても、相見積りを取れば何倍も差が出ることがあります。同じ物件でなぜそんなに差があるんだと思われがちですが、実際の業務内容によっては大きく差が出てきます。まず、現地までは電車なのか車なのか、何人で何日かかかるのか、それから依頼先との打合せのための訪問回数や、役所への資料閲覧、後日の役所からの問い合わせに対する書類の差し替えなど、が想定されます。
ここでも各資格者の取り組む姿勢や、各特定行政庁の対応、それから所有者・管理者側でどの程度の資料が揃っているかなど、個別の要素が絡んできます。
この定期報告業務はそういった面からも、費用にどうしてもばらつきが出てきてしまうのです。

どのような依頼先があるのか？

では実際に、どのような依頼先の選択肢があるのでしょうか。
今までの内容を踏まえた上で、定期調査･検査業務を依頼する際に、どういった基準で依頼先を選定すればいいのか悩むところですが、発注者側としてどのような調査･検査の質を求めるかによって、依頼先が変わってくることになります。また、依頼先の業態や会社の規模、資格者の年代なども考慮しておきたい要素と言えそうです。

※注意　
以下は、絶対的な内容ではありません。大きく各事業者により業務内容、個人差、費用に開きがありますことを前提に、あくまで一般的な傾向として参考にして下さい。

■建築設計事務所（1級建築士、2級建築士）

・一般的に1日の単価は高めだが、比較的良心的なところも多い。
・建築法規について詳しい為、法的な判断をきっちりしてくれる。
・その後の改修や増改築についてのアドバイスや、確認申請等の相談に乗ってもらえる。
ただし、建築士なら誰でも定期報告業務を積極的に受けてくれるわけではない。
例えば木造戸建て住宅の設計をメインにしている事務所などは、規模の大きな鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物に対して得意不得意があるので、事務所の特色を見極める必要がある。
・一般的な設計者は、比較的設備そのものの操作や点検は不慣れ。外注で設備業者を連れてくる場合も多く、その分割高となる。
建物を設計した建築士に依頼するのもひとつ。ただし、実務として定期報告業務をあまりやっていない方も多く、不慣れな場合もある。また、自身の設計の不備等に関わることは、報告書に記載されない可能性も否定できない。

■設備業者

・一日の単価は、比較的安い傾向。（会社の規模や資格者の有無にもよる。）
・建築士資格ではなく、講習修了資格者(※)が多い。
・建築法規はそれほど詳しくない傾向。空調や電気関係のメンテナンスをしているため、設備の具体的な内容や操作に詳しい。

■消防点検事業者

・建築設備検査、防火設備検査では、消防設備と絡むところがあり、その点安心。
・消防点検と合わせて依頼できる為、費用の交渉の余地があるかも。
・建築士資格ではなく、講習修了資格者(※)が多い。
・建築法規はそれほど詳しくない傾向。
・消防関係が専門の為、建築基準法や建築的判断が必要な調査･検査項目は、その個人の経験や知識による差が大きい。

その他

■定期報告を主な業務にしている建築士

・個人、小規模事業者で、ゼネコン出身等のベテランが多い。
・一級建築士であっても、個人事業主や引退後の独立組が多いので、単価は安い傾向。
・専門にやっているので、数をこなしており定期報告業務に慣れている。
・ただし、年齢層は高め。

■ゼネコン

・通常は一見で直接請け負うことは稀。別件の工事等で何らかの関係がある場合がほとんど。
・タダ同然でやってくれることもある。ただし、新築案件や改修案件が前提と考える。
・会社の規模が大きいので安心感がある。
・実際の作業は、下請け会社の建築士等に任せることが多い。

■不動産管理会社

・外部の建築士等に外注することがほとんど。管理会社の経費分が上乗せされることが多いが、乗せない会社もある。
・マンションやビル管理における法定点検を取り仕切ってくれるので、報告漏れがなく、面倒な作業からも開放されるので、煩わしくない。信頼できる管理会社なら任せてしまった方が、個別に業者と交渉するより楽。
・ただし、管理上不都合な調査結果や指摘事項が上がってこない可能性を否定できない。

費用の妥当性を判断する上で関係する要素

■人数

定期調査や定期検査では、様々な項目をチェックしていきますが、作業が一人ではやり辛いことが多々あります。また、屋上や塔屋などへも上がりますので、安全面からも1人での作業は好ましくない場合もあります。資格者は1人であっても補助者をつけて建物を回るなど、複数人で行うところのほうが安心です。
費用を抑えたい場合は1人で調査を実施しているところもありますし、無駄に人数が多くても費用がかさみますので、そのあたりは建物規模や調査･検査内容とのバランスでしょう。

■報告書類

報告書類、添付図面の綺麗さや見やすさ、控え書類のまとめ方やファイリングの有無、報告内容の説明が丁寧か、などの要素は、その個人や会社のセンスや姿勢によるものなので、一概にわかりません。見積りの際など、打ち合わせの機会があれば、過去の報告書サンプルを見せてもらうといいでしょう。

■資料収集等

資格者や会社が、その物件について定期報告を初めて実施する場合、最初に様々な資料を集める必要があります。現状の図面はもちろん、確認申請書類や検査済証などがないと正確な報告書類を作成できません。建築関係資料がきっちり残っている物件もあれば、所有者が何度か替わり図面さえない物件もあります。こういった場合に、どこまで報告書類に時間をかけるか、その資格者や会社のスタンスにかかってきます。今ある資料で分かる範囲で提出すればいいという考えもあるでしょうし、調べられることは役所で「建築計画概要書」や「定期報告の概要書」を閲覧し、きちんと調べようというところもあります。また改修図面がない場合に、図面の修正をしてくれる場合もあれば、何度かFAXやコピーを繰り返したような不鮮明な図面をそのまま添付している場合もあったりと、対応はバラバラです。

費用がある程度妥当と分かれば、あとは調査･検査結果の内容がきちんと報告書に反映され、またその他の要素でも親切・丁寧に仕事をしてもらえるところが見つかれば、安心して翌年以降も継続して依頼できるでしょう。

用語

(※)講習修了資格者とは・・・
特定建築物調査員、建築設備検査員、防火設備検査員のこと。
それぞれの定期報告の種類に応じて、各講習修了資格がある。
ちなみにエレベーターやエスカレーターの定期検査については、昇降機等検査員という。
※エレベーターやエスカレーターの定期検査は、専門のメンテナンス会社が実施することがほとんどである為、本記事の内容からは割愛させております。

不特定多数の人が利用する建物を調査・検査する定期報告制度は、建築基準法で定められた制度です。建築基準法の歴史は古く、制定は昭和２５年です。この当時の内容には、現行のような制度は盛り込まれていませんでしたが、特定行政庁が報告を求めることができるという条文が含まれていました。
それから昭和３４年、昭和４５年の法改正を経て、現在につながる定期報告制度が誕生しました。

どんな建物であっても建築基準法では、所有者及び管理者に「維持保全」の義務を課しています。適法な状態に保つことはもちろん、経年による劣化や損傷で安全性が保たれないような状態を放置することは、資産的な価値を落とすとともに、最悪の場合事故につながり、生命に関わる問題となります。

定期報告では、一級建築士、二級建築士や講習修了資格者に対象となる建築物を、調査・検査させ、定期に特定行政庁へ報告することと定められています。

この定期報告制度は「特殊建築物」を対象としています。これは、どんな建物であっても法的に維持保全の努力義務はありますが、特殊建築物と言われる特に公共性の高い建物や、不特定多数の一般の人が利用する建物は、より高い安全性が求められるため定期的にチェックをして、行政へ報告することとなっています。

定期報告の種類

平成28年6月施行の法改正で、高齢者等の自力避難困難者が就寝する用途の建物についても、政令で全国一律に定期報告の対象建築物として定めることとなりました。これは、平成25年10月に、福岡市博多区の診療所で発生した火災死亡事故を受けての改正でした。これまで各特定行政庁の判断で決めていた対象建築物を、国で最低ラインを一律に定めた格好になります。この時「特殊建築物」という言葉も、定期報告において「特定建築物」という言葉に改められました。

特定建築物の定期調査の他に、「建築設備」定期検査、「防火設備」定期検査（平成28年6月新設）、「昇降機・遊戯施設」の定期検査があります。
建物全体を見る特定建築物は「調査」という言葉を使い、設備等は「検査」という言葉を使っています。ちなみに、国や地方公共団体の所有・管理する建物の場合は、定期「点検」という言葉を使用します。

一つの建物で、複数の種類の定期報告を行う必要が出てきますので、所有・管理する建物がどの定期報告を行わなければならないのか、各特定行政庁で用意されています対象建物の一覧表等から判断しなければなりません。

定期報告制度の必要性

国土交通省･建築物防災推進協議会 パンプレット

一般的に建物を新たに建築する場合、特定行政庁へ建築確認申請を出します。それを建築主事が審査をし、法的な制限等をクリアしているかどうか判断します。確認申請が下りれば、建設工事の着工となりますが、確認申請通りに造られなければ意味がありませんので、中間検査、完了検査を受ける必要があります。この段階では、図面通り施工されているか、手抜き工事はないか、指定された材料がきちんと使用されているかなど、様々な項目を専門資格者がチェックします。このような工程を経て、建物は最終的な完成に至ります。

このように建てられた建築物は、竣工時点では適法状態であるといえます。（それでもチェック漏れや施工ミスなど様々な問題があります。）また、平成10年でも完了検査を受けて検査済証を交付された建物は全体の38％程度で、それ以前は20%台という時代もありました。現存する既存建物の中に、完了検査を受けていない建物がまだまだたくさんあり、どの程度まで適法状態で建築されていたかは不透明です。

このような現状の中、特定行政庁の担当者が対象となるすべての建物を見て回ることは、人的・時間的に不可能です。そこで建築の専門家である建築士等を活用し、建物の現状を報告させる制度が定期報告というわけです。

建築基準法などの建築に関わる法規は、ただただ縛るものではなく、様々な状況での安全のため、長年に渡り考え抜かれてきたものです。また著しい劣化損傷を放置することは、事故の発生を誘発します。誰かが定期的なチェックを行わなければ、危険な事実を見逃し、所有者・管理者としても是正のチャンスを逸してしまいます。そのことが資産価値の低下につながり、万が一の事故の際には管理者責任を問われてしまうことになります。

定期報告制度の課題

建築士等の専門家が、建物を調査・検査し、指摘事項を報告書にまとめたとしても、それが実際に是正されなければ意味がありません。毎年同じ指摘を繰り返し報告する物件もたくさんあります。改修には、まとまった費用がかかるケースもあり、そんなに簡単に直せないというのが本音ではないでしょうか。それでも優先順位をつけて防火や避難に関する指摘事項から改善していくなど所有者・管理者の取り組む姿勢にかかってきます。

特に都市部では、対象となる物件数が数千件から数万件にも及ぶため、特定行政庁で上がってきた報告書をまだまだ活かしきれていません。一般の利用者からすれば、違反度の高い物件から、適切に指導をしてほしいところですが、人手や予算の問題で、すべてを把握して指導を実施する仕組みやオペレーションが、まだまだ整っていないのでしょう。

また、調査・検査する側の建築士等の資格者は、その費用を建物の所有者・管理者側からもらいます。少ない予算でやる場合、それなりの人と時間しかかけられませんから、結局簡便な調査で済ましてしまいます。さらに懸念されるのが、重大な違反ほど、所有者・管理者側の意向で、「報告書に書かないでくれ」ということが起きてしまうことです。民間で仕事として依頼を受ける以上「お客様」になってしまい、立場上厳しい指摘を報告書に書きづらくなります。これでは本来、役所側が求める情報が上がってこないことになりかねません。

報告書にはもちろん建築士等の資格者の個人名が記載されます。当然自身の信用に関わることなので、プライドを持って業務に当たることが期待されますが、そこはやはりビジネスの側面も強く反映されます。粗雑な調査・検査報告を提出する資格者に対しての罰則規定は設けられていますが、どの程度抑止力になるかはわかりません。それよりも仕事の依頼が減るほうが、実際に困る資格者も多くいることでしょう。

まだまだ、課題の多い制度ではありますが、近年報告率も上昇しており、行政側の努力も実を結び認知度も上がってきました。（平成27年3月末現在、建築物の報告率は72.5％となっています。）この制度が徹底されることで、安全な建物が増え、また物件の評価が上がり長期的な資産価値も高まる方向につながれば、この制度の意義が、大きく社会に価値を生むことになります。

用語

※特定行政庁とは・・・
建築主事を置く地方公共団体のことで、建築行政における確認申請の提出先と言えばわかりやすいかと思います。すべての市町村に建築主事が置かれているわけではないので、小さい市町村では、特定行政庁は府や県となります。

※建築主事とは・・・
建築確認を行うために置かれる公務員のことです。現在、建築確認業務は、建築基準適合判定の資格をもつ民間検査機構にも開放されています。

定期報告の対象建築物の見直し

これまで特定行政庁で定めていた対象建築物の規模や用途を、政令で一律に定めることとなりました。ただし、すべてを政令で定めるというわけではなく「安全上・防火上・衛生上」の観点から特に重要なものを定め、それ以外は従来通り特定行政庁が各地の状況に合わせて定めます。

つまり、国で必ず定期報告が必要な建築物の最低ラインを決めて、それ以上の部分は特定行政庁で、地域の実情に合わせて規模や用途を決めることになります。

今回の改正で国がわざわざ指定する必要があるとなった経緯は、火災で高齢者等の避難困難者が死亡する事故が続いたことが大きく影響しています。問題となったのは、小規模の診療所や老人ホームなどが各地の定期報告の対象建築物から外れていたことです。定期報告の対象となっていれば、調査・検査時に設備の不具合や不備に気づき、改善ができた可能性があります。そうであれば、万が一火災事故等が発生した場合でも、被害を最小限に留められたかもしれません。

例えば、診療所の場合、
①3階以上の階に用途がある
②2フロアの合計床面積が300㎡以上
③地階に用途がある
①②③のいずれかの条件に当てはまれば定期報告の対象となります。
ホテル・旅館の用途などでも、ほぼ同じような条件が定められていますので、小規模の旅館やホステルなども対象となってきます。ただし、避難階(1階の場合が多い)のみに用途がある場合は対象外となります。

「平成28年6月1日施行　改正後の定期報告制度について」国⼟交通省 住宅局 建築指導課　より

さらに、昨今増加しています「サービス付き高齢者住宅（いわゆる「サ高住」）」は、建物用途は共同住宅であっても高齢者が寝泊まりすることから、「就寝用福祉施設」として定期報告の対象に指定されました。

「平成28年6月1日施行　改正後の定期報告制度について」国⼟交通省 住宅局 建築指導課　より

上記のように、高齢者・障がい者・妊産婦など、避難困難者が就寝する建物については、より一層安全に配慮する必要があるという考え方です。

「防火設備」検査報告を新設

火災死亡事故のあった建物で、被害を拡大させてしまった要因の一つが防火設備の不備でした。火災時に防火扉が適切に閉まらなければ、当然防火区画が形成されないので、階段室内にも煙がどんどん入ってきてしまいます。建築設計では、煙や炎が出火階以外に一定時間広がらないように区画するようになっています。特に屋内階段は、上階の人が地上まで降りる重要な避難ルートですので、煙や炎が簡単に入ってきては困ります。

今回の改正においてどんな防火設備が検査報告の対象になるのか見てみましょう。
大きく4つです。

1. 防火扉
2. 防火シャッター
3. 耐火クロススクリーン
4. ドレンチャー

耐火クロススクリーンは防火シャッターよりも重量が軽く、大きな開口などで使われますが、使用場所による設置制限があるため、全体としてそれほど多く設置されていません。またドレンチャーも天井の散水ヘッドから水を噴射し、水幕を作ることで区画を形成する方式で、駅や大規模商業施設など限られた用途での設置がほとんどです。
ここでは設置数で圧倒的に多い防火扉と防火シャッターについて見てみましょう。

設置されている防火設備が、検査対象となるかどうかを判断する上で、キーワードとなるのが閉鎖方式です。「常時閉鎖式」の防火扉は、言葉の通り普段から閉めたままで使用する扉です。それに対して「随時閉鎖式」の防火扉や防火シャッターは、普段は開いた状態となっており、火災時に自動的に閉鎖するものを言います。
今回対象となるのは「随時閉鎖式」の防火設備です。「常時閉鎖式」の防火設備については、従来通り建築物の定期調査時に点検します。随時閉鎖式は、温度ヒューズの熔解による閉鎖と感知器連動による閉鎖があります。（温度ヒューズ式は現行法では設置できません。既存不適格となります。）
ただし、随時閉鎖式でも外壁の開口部に設置されているものは、防火区画を形成するものに比べ重要度が低くなるため、建築物調査時の調査でみます。

煙感知器で火災を感知しても、実際に防火扉や防火シャッターが閉鎖しなければ意味がありません。よくみられるのが、紐やくさび、ダンボール等で扉が閉まってこないように固定してしまっている事例です。また扉前やシャッター降下部分に物品や棚などを置いてしまっている事例もあります。それから、実際に感知器が反応してもロックがはずれなかったり、ドアチェックがサビ等で機能しないこともあります。

このように不備があると万が一の災害時に機能しませんので、日常的に作動させる設備ではなからこそ、定期的な検査が必要というわけです。
検査は「毎年」で、対象防火設備は「全数検査」となります。

定期調査・検査資格者制度の見直し

資格者証イメージ

建築基準法第１２条で定められた定期報告を行う場合、もちろん資格者が調査・検査を行う必要があります。
一級建築士・二級建築士に加え、指定された講習会を修了することで得られる資格者の３種類がありました。今回の改正では、一級建築士・二級建築士に関して特に変更点はありません。大きく変更があったのは上記の講習会修了資格者となります。

まず名称がそれぞれ変わり、防火設備検査資格が新設されました。

さらに、指定講習修了資格者は、管轄の地方整備局等を通じて国土交通大臣に資格者証の交付申請を行い、資格者証の交付を受けなければ業務を行えなくなりました。
一級建築士・二級建築士の資格で定期報告業務が行われた場合に、虚偽報告などの不誠実な行為があった場合、建築士法の規定によって罰することができます。また、建築士が業務として仕事を請け負う場合、必ず都道府県に対して建築士事務所登録をしなければなりません。

このように、建築士は建築物の設計や監理という建物を造る上で、安全に直結する業務を行います。戦後の法体系の中で、一定の水準を担保するため法的な規定がしっかりと出来ています。しかし、指定講習修了資格者については従来、このような法規定が整備されてこなかったため、いい加減な調査・検査を行ったり、虚偽の報告書を提出したりしても罰することが出来ませんでした。そこで今回、指定講習修了資格者に関する内容が法律で明記され、国が監督等を行うこととなりました。建築基準法令への違反や不誠実な行為があれば、資格者証の返納を求めることができ、返納命令に違反すれば３０万円以下の過料となります。

定期報告制度における対象建築物の拡大、検査設備の拡大に加え、資格者制度の厳格化により、調査・検査内容の質の向上にも配慮された改正内容だと言えます。

平成20年の改正によっていわゆる外壁の全面打診調査が義務付けられました。（※平成20年国土交通省告示第282号）

外壁全面打診調査をしなければならないという事ばかりが先行し、建物オーナー様や管理会社様の中には、内容を正確に把握されぬまま実施したケースも多くあるのではないでしょうか。

調査対象となる外装仕上げ材

タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等となっています。
特殊建築物の定期調査では、外壁仕上げ材についてまず、目視による劣化損傷状況の確認を行います。さらに手の届く範囲の打診調査を実施し、浮きの有無を判断します。
ここまでは、タイル貼り等の建物は同様に実施しなければなりません。

その上で、

に「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっています。

例外として

上記の場合は、全面打診等を実施しなくても差し支えないとなっています。

つまり、定期報告で求められる外壁の全面打診調査は、タイル仕上げ面をすべて打診調査しなければならないわけではありません。さらには、厳密に解釈すれば、築10年未満であっても手の届く範囲の打診調査で、危険な浮きがあれば全面打診調査をしなければなりません。

しかし、現実的にはどの程度の浮きやクラックなどの異常で、全面打診を行わなければならないのか明確な判断材料は提示されていません。調査者が歩行者に危害が及ぶかもしれないと、その程度を判断しなければなりません。

全面打診調査が必要な範囲

では、外壁の全面打診調査を行わなければならない「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とは、どの範囲を指すのでしょうか。

平成20年4月1日に国土交通省住宅局建築指導課より出された「建築基準法施行規則の一部改正等の施行について（技術的助言）」の内容を確認すると、以下の図のような範囲であるということがわかります。

一般的な通路等

庇等がある場合

花壇等がある場合

実際には、建物には凹凸があるため判断することが難しい箇所もあるかもしれませんが、概ね全面打診を実施しなければならない範囲を掴むことはできると思います。
また前出の「別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合」とは、図の外壁が落下する範囲への立ち入りを防ぐバリケード等の設置や、落下物防護ネット、防護棚の設置をしている場合を指します。

ここで問題となるのが、建物には当然隣接する土地があり、その土地にはまた別の建物が建っています。縦２：横１の斜線の範囲であっても、実際には人がほとんど入ることのない狭い通路等は、危害を加えるおそれがあるといえるのでしょうか。

このあたりの疑問については、「“不特定”又は“多数”の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面」となっていることから判断ができそうです。
上記の内容から、概ね全面打診調査が必要な範囲は特定できるのではないかと思います。

原則的には、所有者・調査者において、危害の加わるおそれのある通路等を判断して、外壁のどの範囲を調査するのか決定しなければなりません。

全面打診調査の方法

全面打診範囲が決まれば、次に打診方法を検討しなければなりません。

建物の立地、形状などの条件によって、調査方法が大きく異なることになりますので、予算と合わせて十分な検討が必要です。また、最終的な目的をはっきりさせ、どの程度の精度を求めるのかによっても選択肢が変わってきます。

3階建て程度の低層の建物の場合は、脚立やアップスライダーで打診できる場合もあります。また、5階建て前後になってくると、スカイマスター等の高所作業車を使用して打診調査する方法があります。高所作業車の種類によっては、最大地上高が30m近いものまであり、さらに高い建物でも対応できる場合があります。ただし、高所作業車を使用する場合は、作業車を安全に据え付けるための敷地、道路幅員（アウトリガー張幅）が必要になります。広い敷地があれば問題ないですが、公道を使用する場合には、所轄警察署で道路使用許可をとる必要があります。

高層の建物であったり、地上からの作業が困難な場合は、屋上からゴンドラを吊り、打診調査を行う方法や、屋上からロープで降下して行うブランコ作業で打診調査を行う方法があります。屋上から降下して打診調査をする場合、横移動ができないため、下まで降りてロープ固定位置を横にずらし、再度上から降りてくることを繰り返します。吊られた状態で、縦一列に打診しながら、図面に問題個所を記載していきますので、作業のしづらさはあります。またロープやワイヤーの固定位置に、配管等の障害物がある場合や固定できる箇所が限られる場合は、外壁の全面を打診することが難しいケースもあります。

もっとも確実ではありますが、費用が最も高くなるのが、足場を組む方法です。(１平米あたり700円〜1000円程度が相場)
足場があれば安全に作業がしやすく、外壁面を目の前で見ることができるので、遠目からではわかりづらい細かなクラックも見つけることができます。作業効率、作業精度ともに上がります。しかし定期報告の外壁調査の為だけに足場を組むことは、費用を考えれば現実的ではありませんので、実際には外壁改修工事を前提とした調査となることが多いと言えます。

最後に、赤外線カメラを使用した、外壁の赤外線診断という方法があります。
外壁タイル等の仕上材が太陽熱によって温められると、その熱は、躯体と仕上材がしっかり接着されている場合には、スムーズに躯体に伝わります。しかし、外壁タイル等の仕上材に「浮き」がある場合、躯体と仕上材の間に空気の層ができているため、熱が躯体に伝わりにくく、その部分の表面温度が高くなります。この原理から、赤外線カメラにより仕上材表面の熱分布を撮影し、その画像により仕上材の浮き部分を特定していきます。
足場を組む場合に比べ費用が安く、外壁面を触らずに広い範囲を調査できます。また、熱分布の画像は記録・保存にも優れています。

しかし、一方で雨天等の天候や、外壁面の方角によっては、測定や判断が難しくなる場合があります。また、凹凸のある入り組んだ外壁面や、外壁と赤外線カメラの間に障害物がある場合は、測定が困難となるケースもあります。赤外線カメラは比較的高価な機器であり、機器のランクによっても精度に差があります。また、機器の扱いとともに、浮き部分の画像判断にもやはり経験が必要です。

以上、外壁全面打診調査の内容を見てきました。
まずは、歩行者等の安全を第一に、外壁の落下の危険性がある場所を確認し、全面打診調査が必要な外壁面の範囲を判断します。
そしてその上で、長期修繕計画の時期や予算などの条件を考慮し、どういった方法で、どの程度の調査を実施するのか、所有者、管理者、調査者の間でよく検討しなければなりません。

せっかく調査を実施するのですから、報告の為の調査になってしまわないように、最大限建物の維持管理に活用していただきたいと思います。