本記事は、１．の「特定建築物」について内容をご紹介いたします。

まず「特定建築物」という名称についてですが、平成２８年６月以前は「特殊建築物」と呼ばれていました。特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する建物を指し、建築基準法上では特殊建築物に該当する建物の用途が定められています。
それが平成２８年６月から法改正によって、定期報告の対象となる建物は、これまでの特殊建築物用途に、国が政令で定める建築物が追加される形で拡大されました。これを機に定期報告の対象となる建築物の呼び方も「特定建築物」と変更になりました。

この「特定建築物」という言葉は、定期報告対象となる建築物を指して用いられる場合と、今回紹介します報告の「種類・分類」を指す場合があります。３種類ある報告の種類を指す場合は、単に「建築物」と言ったりもします。

特定建築物の定期調査とは

特定建築物の定期調査は、簡単に一言で言うなら「建物全体」の調査ということになります。全体の調査になるので、各行政では３年に１回の報告としているところが多いですが、２年に１回や、用途によっては毎年報告という行政もあります。

具体的な調査項目は、大きく以下のように分類されています。

調査内容は、建物が建っている敷地から、建物の外部・内部、避難に関わる内容などとなっており、調査項目としては１３０項目程度に及びます。

１．敷地及び地盤

この項目では、地盤の沈下や排水の状況から、通路幅員の確認、塀や擁壁の状況などを調査します。

２．建築物の外部

この項目では、建物の基礎部分から外壁の状況、サッシや窓に関する項目、外壁に設置された看板等の状況を調査します。
ここで重要な調査としましては、やはり外壁仕上材の落下につながる外壁の調査です。全国的に外壁タイル等の落下事故が相次いだため、現在では築１０年を超えた建物は外壁の全面打診調査を実施しなければなりません。
参考ページ→「外壁全面打診調査とは」
クラック（ひび割れ）の発生状況や、タイル等の「浮き」の発生状況を、打診棒を使って調査していきます。

３．屋上及び屋根

この項目では、屋上や屋根周りの劣化・損傷状況を確認していきます。基本的に目視での調査ですが、建物の維持管理にはとても重要な項目となります。普段見に行かない場所だからこそ放置されがちで、漏水の原因の発見が遅れ、改修に大きな費用がかかることがあります。
主に防水層の劣化や破れ、屋根葺材の割れや欠損、排水溝やドレーンの詰まり、それから屋上設置の機器類の錆や損傷、看板支持鉄骨の錆・腐食などを見ます。

４．建築物の内部

この項目は非常に重要な要素を含む項目となっています。防火区画の形成状況について、壁や床、天井の劣化・損傷に関する項目、さらには防火扉や防火シャッターといった防火設備に関する項目もあります。また、石綿（アスベスト）についての項目もここに含まれています。
天井については、地震災害時等に吊り天井が落下する事故があり、近年新たに「特定天井」という項目が追加されました。それから防火設備につきましても、法改正で防火設備の定期検査が新たに独立する形で報告することとなったので、常閉防火扉のみがこの報告で調査対象となりました。

５．避難施設等

この項目も費用に重要な項目が並びます。文字通り災害時等の際に避難にかかわる項目ですので、しっかりと確認していかなければなりません。
主に避難通路の確保の状況や避難階段の状況についていくつもの項目があります。またこの５．には防煙区画や排煙設備の項目、非常用の照明器具についての項目も含まれています。自然排煙の排煙窓は実際に開けて作動状況を確認しなければなりませんし、非常用照明も点灯確認を実施しなければなりません。

６．その他

ここでは、特殊な構造の部材についてや、避雷針などの避雷設備、その他煙突の劣化・損傷状況の項目があります。

以上、様々な調査項目の概略をざっと見てきましたが、たくさんの項目があることをお分かり頂けたと思います。

報告書作成に必要なこと

報告書はもちろん現地調査の内容を落とし込んで作成するのですが、現地調査の他にも重要な要素があります。まず一番大事なのが建物の基本情報です。当初建築時の確認申請から変わっていないのか、増改築などがあって変わっているのかなどで作業量も変わります。
建築行政にとって面積はとても重要な数字です。敷地面積、建築面積、延べ面積、各階の面積、用途別の面積など、面積を基準に決められていることがたくさんあり、これを基準に判断がなされます。

事前準備として図面をしっかりと読み込んで、その建物の基本情報を頭に入れて置かなければなりません。その上で現地調査を実施しなければ、問題があるのかないのかが正しく判断できません。調査前及び報告書作成時に、図面をしっかりと見て判断しますが、ここで役所へ確認したり、法規を見直し、法的解釈に頭を悩ませたりと労力がかかることが多々あります。

その他「石綿」を添加した建築材料を使っているところがあるかという項目もあります。鉄骨造（S造）の建物を所有・管理されている方は注意が必要です。アスベストの健康被害が大きく取り上げられ、現在では耐火被覆として使用できませんが、まだまだ古い建物では残っています。

耐震診断や耐震改修の有無を記載する箇所もあります。昭和５６年６月を境に旧耐震と新耐震に別れますが、確認申請を基準にしているので昭和５６年６月より後に完成した建物であっても旧耐震の建物があります。

確認申請書や竣工図面などの建築資料がきっちりと残っていれば、それほど問題なく記載できる部分ですが、資料を紛失している場合や届出なしの増改築を繰り返している場合などは、それを一つ一つ精査しながら確認していく作業はとても大変です。役所で建築計画概要書などの集められる資料を集める必要もありますし、現地での測量が必要な時もあります。また、前回の定期報告の控えが残っている場合でも、その書類が１００％正しいかどうかはわかりません。前回の調査者がどのような資料をもとに報告書を作成したか、またどの程度調べたかによるとことが大きいためです。また、前回からの間に法改正があったり、増改築が合ったり、行政の都市計画に変更があったりと、年々状況が変わってきます。

上記のような定期調査をきちんと実施しようとすると、やはりそれなりの時間と費用がかかります。また調査者個人の経験や知識などの力量も大きく関わります。誰に頼んでも同じ、安くても高くても同じというものではありません。そのあたりを考えて、ではどういったところに依頼するのが、所有者・管理者側の希望に沿うのかよく考える必要が出てきます。
このあたりはこちらのページをご参照下さい。→「気になる定期報告の費用と依頼先」

このような多岐にわたる調査を、費用をかけて建築士や専門資格者に依頼するわけですから、義務として役所へ報告すること以上に、建物の維持管理や資産価値を守る為に、積極的にご活用頂ければと思います。

調査できる資格者

主に一級建築士・二級建築士、特定建築物調査員となります。
建築士は、報酬を得て業務として調査を請け負う場合、建築士資格の免状を持っているだけでは調査はできず、必ず都道府県の建築士事務所登録が必要になります。

［用語］

法的には、特定建築物は「調査」、建築設備及び防火設備は「検査」という言葉が使われています。また国や地方公共団体が所有・管理する建物は「点検」という言葉を使用し、民間の建物と使い分けがされています。
ただし、本記事で使用する「点検」とは、一般的な用語として「チェックする」という意味で使用しています。

打診棒

特定(特殊)建築物の調査には、外壁仕上材の調査項目があります。主に、タイル貼や石貼、モルタル塗の外壁仕上材を採用している建物では、この打診棒を使って「浮き」がないかを調査していきます。打診棒という名前ですが実際には、外壁を撫でるように転がしながら、音の反響で浮きが発生しているか判断します。浮きが発生している箇所は、仕上げ材の裏に空洞ができており、反響で音が変わるのですぐにわかります。
基本的には手の届く範囲の外壁打診を行いますが、築１０年を過ぎた場合には外壁の全面打診調査が必要になります。詳しくはこちらを参照下さい。
外壁全面打診調査とは
打診棒は伸縮式となっており、レギュラーサイズのものからロングサイズもあります。レギュラーサイズ（１ｍ程度）１本あれば調査者の身長にもよりますが、手を伸ばせば３ｍくらいまでは届きます。それ以上の高さも打診するならロングタイプも併せて持っておくことをおすすめします。
よく使われている土牛産業の打診棒です。工具類の老舗メーカーで安心感があります。

点検フック棒

非常用照明の検査は、器具にある点検用フックを引っ張って、点灯確認を行います。（電灯盤からブレーカーで操作する場合もあります。）そこで便利なのが、点検フック棒です。打診棒と同じく伸縮式になっており、先端が二股に別れたフックになっています。これで引っ掛けて引っ張ることができます。非常用照明や誘導灯は器具によってフックの形が違います。プラスチックの輪っかがついているものもあれば、紐が垂れ下がっているものもあります。この点検フック棒ならどちらのタイプでも対応できます。
またここ数年で、LEDタイプの非常用照明器具も増えてきました。LEDタイプでは、押ボタン式の点検ボタンがついているものが多いのですが、そのボタンが非常に小さいくて押すのに苦戦します。押ボタン用の先端に突起のついた点検フック棒もおすすめです。

テンションゲージ・プッシュプルゲージ

防火扉に挟まれるという事故があり、H20年の法改正で防火扉の運動エネルギーと閉鎖する力（閉じ力）を測定することとなりました。常時閉鎖式の防火扉は「特定建築物定期調査」で実施し、感知器連動の随時閉鎖式の防火扉は「防火設備定期検査」で実施します。
この時に使用するのがテンションゲージやプッシュプルゲージとなります。万が一挟まっても大丈夫な値として150N（ニュートン）以下と定められています。その為、150N以上まで測定できるものが必要となりますので、200N程度までのものが良いでしょう。
テンションゲージを実際に購入する際に注意しなければいけないことがあります。商品によって測定できる「測定範囲」の単位が「N」と「cN」とがあり表記が違う点です。「N」はニュートンなので200Nとあれば150N以上測れますので問題ありません。「cN」とはセンチニュートンですので「1N＝100cN」となります。その為、150N以上測定できる200Nのものを購入する際、単位表記が「cN」であれば20000cNのものを選ばなければなりません。テンションゲージを選ぶ際は、単位に気をつけて下さい。
調査時に、100Nを超えるような場合、相当な勢いと力で扉が閉まってきます。大きな防火扉の場合は、怪我をしないようにその場でドアチェックなどを調整できるならば調整しましょう。

照度計

建築設備の定期検査では、非常用照明の照度を測定を実施します。
火災などの事故の際に電源が失われても、安全に避難できるように非常用照明が最低限の明るさを確保してくれます。避難経路で最も暗くなる場所の床面において、白熱灯で1lux(ルクス)以上、蛍光灯やLED灯で2lux以上の照度の確保が必要です。
デジタル照度計は、数千円のものから数万円のものまで、非常に製品に幅があります。建築設備の定期検査では、規定照度以上あるかどうかの測定になりますので、そこまで精度高い測定機器は必要ないのかもしれませんが、業務用として使用する為、測定値の正確性はもちろん、故障が少なく長く使えるものが良いでしょう。日本の測定機器メーカーのものや、海外測定機器メーカーの製品を日本の販売店が販売しているものであればまず安心です。

風速計

建築設備検査の中の「機械換気設備」の検査では、無窓の居室や火気使用室において、風量測定を実施して、その部屋に必要な換気量を満たしているか検査しなければなりません。その他にも、機械排煙設備の検査においても、排煙機本体と各区画に設置されている排煙口の風量測定の実施が必要になってきます。
風速計には大きく2種類あり、プロペラが付いたベーン式の風速計と先端にセンサーが付いた熱線式の風速計です。どちらでも定期検査で使用できますが、手の届きにくい箇所の測定を考えるとやはり熱線式の方が扱いやすいでしょう。最近では、測定データはスマホ画面で確認できるものも販売されており、有線でつながっていないために取り回しがよく、伸縮棒などとジョイントすればより高い天井でも測定できそうです。
ただし、熱線式は先端のセンサー部がデリケートですので、不用意に触ったりしないように注意しなければなりません。比較的高価な製品になるので、良いものを長く使いたいものです。

二酸化炭素（CO2）濃度計

機械換気設備の定期検査では、無窓の居室において、換気量測定の代わりに二酸化炭素濃度の測定でも代替えできることとなっています。
空気中の二酸化炭素含有率が100万分の1000、つまり1000ppm以下であれば、人体の健康に悪影響がない値とされています。二酸化炭素濃度は、測定する居室の使用状況や測定場所で大きく変わる場合がある為、その部屋の実際の使用状況に合わせて測定するのがよいでしょう。

レーザー距離計

定期調査・検査に関わらず、建築関係の作業をする場合に非常に重宝します。説明するまでもないと思いますが、レーザーで簡単かつ正確な距離が計測できます。
定期調査や検査で使用する場面は、例えば通路・階段幅員、部屋内寸法や天井高、屋外では前面道路幅員などなど、様々測定する機会があります。コンベックス（メジャー）に比べ、作業スピード・測定精度が良いことに加え、一人であっても測定ができるので助かります。
ただし、逆にレーザー距離計で測りづらい場所は、コンベックスの方が扱いやすい場合もあるので、両方あったほうが良いでしょう
手頃なレーザー距離計はほとんどが屋内用ですので、基本的に屋外ではレーザーの光が弱いため測ることができません。他の業務も含め屋外での測定を行う方などは、屋内・屋外用のレーザー距離計がおすすめです。最大測定距離が100mを超えるものもあり、1台あればあらゆる用途をカバーできます。 また、二辺を測れば、面積や高さを自動で算出してくれる機能等がついているので、利用価値は十分にあります。

その他

高倍率のデジタルカメラ

今やスマホのカメラで十分に事足りる時代になりましたが、調査時にはズームの倍率が欲しい時があります。特に外壁の調査では、外壁のクラック等を確認したい場合でも、高所や敷地が狭いために離れた場所から確認しなければならない時があります。
このようなとき高倍率のズーム機能をがあれば、詳細を確認できます。30倍以上のズームができるものであれば非常に役立ちます。

指差し棒

現場調査時に問題個所があった場合、この指差し棒で指示し写真を撮影します。何もなしで撮影する場合と比べ、指摘箇所が非常に分かり易い写真になります。壁面のクラックや外壁タイルの浮きなどは、後で写真を見てもその箇所がわからない場合があります。こういったアイテムがあれば、報告書を作成する上でもわかりやすい書類になります。

不特定多数の人が利用する建物を調査・検査する定期報告制度は、建築基準法で定められた制度です。建築基準法の歴史は古く、制定は昭和２５年です。この当時の内容には、現行のような制度は盛り込まれていませんでしたが、特定行政庁が報告を求めることができるという条文が含まれていました。
それから昭和３４年、昭和４５年の法改正を経て、現在につながる定期報告制度が誕生しました。

どんな建物であっても建築基準法では、所有者及び管理者に「維持保全」の義務を課しています。適法な状態に保つことはもちろん、経年による劣化や損傷で安全性が保たれないような状態を放置することは、資産的な価値を落とすとともに、最悪の場合事故につながり、生命に関わる問題となります。

定期報告では、一級建築士、二級建築士や講習修了資格者に対象となる建築物を、調査・検査させ、定期に特定行政庁へ報告することと定められています。

この定期報告制度は「特殊建築物」を対象としています。これは、どんな建物であっても法的に維持保全の努力義務はありますが、特殊建築物と言われる特に公共性の高い建物や、不特定多数の一般の人が利用する建物は、より高い安全性が求められるため定期的にチェックをして、行政へ報告することとなっています。

定期報告の種類

平成28年6月施行の法改正で、高齢者等の自力避難困難者が就寝する用途の建物についても、政令で全国一律に定期報告の対象建築物として定めることとなりました。これは、平成25年10月に、福岡市博多区の診療所で発生した火災死亡事故を受けての改正でした。これまで各特定行政庁の判断で決めていた対象建築物を、国で最低ラインを一律に定めた格好になります。この時「特殊建築物」という言葉も、定期報告において「特定建築物」という言葉に改められました。

特定建築物の定期調査の他に、「建築設備」定期検査、「防火設備」定期検査（平成28年6月新設）、「昇降機・遊戯施設」の定期検査があります。
建物全体を見る特定建築物は「調査」という言葉を使い、設備等は「検査」という言葉を使っています。ちなみに、国や地方公共団体の所有・管理する建物の場合は、定期「点検」という言葉を使用します。

一つの建物で、複数の種類の定期報告を行う必要が出てきますので、所有・管理する建物がどの定期報告を行わなければならないのか、各特定行政庁で用意されています対象建物の一覧表等から判断しなければなりません。

定期報告制度の必要性

国土交通省･建築物防災推進協議会 パンプレット

一般的に建物を新たに建築する場合、特定行政庁へ建築確認申請を出します。それを建築主事が審査をし、法的な制限等をクリアしているかどうか判断します。確認申請が下りれば、建設工事の着工となりますが、確認申請通りに造られなければ意味がありませんので、中間検査、完了検査を受ける必要があります。この段階では、図面通り施工されているか、手抜き工事はないか、指定された材料がきちんと使用されているかなど、様々な項目を専門資格者がチェックします。このような工程を経て、建物は最終的な完成に至ります。

このように建てられた建築物は、竣工時点では適法状態であるといえます。（それでもチェック漏れや施工ミスなど様々な問題があります。）また、平成10年でも完了検査を受けて検査済証を交付された建物は全体の38％程度で、それ以前は20%台という時代もありました。現存する既存建物の中に、完了検査を受けていない建物がまだまだたくさんあり、どの程度まで適法状態で建築されていたかは不透明です。

このような現状の中、特定行政庁の担当者が対象となるすべての建物を見て回ることは、人的・時間的に不可能です。そこで建築の専門家である建築士等を活用し、建物の現状を報告させる制度が定期報告というわけです。

建築基準法などの建築に関わる法規は、ただただ縛るものではなく、様々な状況での安全のため、長年に渡り考え抜かれてきたものです。また著しい劣化損傷を放置することは、事故の発生を誘発します。誰かが定期的なチェックを行わなければ、危険な事実を見逃し、所有者・管理者としても是正のチャンスを逸してしまいます。そのことが資産価値の低下につながり、万が一の事故の際には管理者責任を問われてしまうことになります。

定期報告制度の課題

建築士等の専門家が、建物を調査・検査し、指摘事項を報告書にまとめたとしても、それが実際に是正されなければ意味がありません。毎年同じ指摘を繰り返し報告する物件もたくさんあります。改修には、まとまった費用がかかるケースもあり、そんなに簡単に直せないというのが本音ではないでしょうか。それでも優先順位をつけて防火や避難に関する指摘事項から改善していくなど所有者・管理者の取り組む姿勢にかかってきます。

特に都市部では、対象となる物件数が数千件から数万件にも及ぶため、特定行政庁で上がってきた報告書をまだまだ活かしきれていません。一般の利用者からすれば、違反度の高い物件から、適切に指導をしてほしいところですが、人手や予算の問題で、すべてを把握して指導を実施する仕組みやオペレーションが、まだまだ整っていないのでしょう。

また、調査・検査する側の建築士等の資格者は、その費用を建物の所有者・管理者側からもらいます。少ない予算でやる場合、それなりの人と時間しかかけられませんから、結局簡便な調査で済ましてしまいます。さらに懸念されるのが、重大な違反ほど、所有者・管理者側の意向で、「報告書に書かないでくれ」ということが起きてしまうことです。民間で仕事として依頼を受ける以上「お客様」になってしまい、立場上厳しい指摘を報告書に書きづらくなります。これでは本来、役所側が求める情報が上がってこないことになりかねません。

報告書にはもちろん建築士等の資格者の個人名が記載されます。当然自身の信用に関わることなので、プライドを持って業務に当たることが期待されますが、そこはやはりビジネスの側面も強く反映されます。粗雑な調査・検査報告を提出する資格者に対しての罰則規定は設けられていますが、どの程度抑止力になるかはわかりません。それよりも仕事の依頼が減るほうが、実際に困る資格者も多くいることでしょう。

まだまだ、課題の多い制度ではありますが、近年報告率も上昇しており、行政側の努力も実を結び認知度も上がってきました。（平成27年3月末現在、建築物の報告率は72.5％となっています。）この制度が徹底されることで、安全な建物が増え、また物件の評価が上がり長期的な資産価値も高まる方向につながれば、この制度の意義が、大きく社会に価値を生むことになります。

用語

※特定行政庁とは・・・
建築主事を置く地方公共団体のことで、建築行政における確認申請の提出先と言えばわかりやすいかと思います。すべての市町村に建築主事が置かれているわけではないので、小さい市町村では、特定行政庁は府や県となります。

※建築主事とは・・・
建築確認を行うために置かれる公務員のことです。現在、建築確認業務は、建築基準適合判定の資格をもつ民間検査機構にも開放されています。