本記事は、１．の「特定建築物」について内容をご紹介いたします。

まず「特定建築物」という名称についてですが、平成２８年６月以前は「特殊建築物」と呼ばれていました。特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する建物を指し、建築基準法上では特殊建築物に該当する建物の用途が定められています。
それが平成２８年６月から法改正によって、定期報告の対象となる建物は、これまでの特殊建築物用途に、国が政令で定める建築物が追加される形で拡大されました。これを機に定期報告の対象となる建築物の呼び方も「特定建築物」と変更になりました。

この「特定建築物」という言葉は、定期報告対象となる建築物を指して用いられる場合と、今回紹介します報告の「種類・分類」を指す場合があります。３種類ある報告の種類を指す場合は、単に「建築物」と言ったりもします。

特定建築物の定期調査とは

特定建築物の定期調査は、簡単に一言で言うなら「建物全体」の調査ということになります。全体の調査になるので、各行政では３年に１回の報告としているところが多いですが、２年に１回や、用途によっては毎年報告という行政もあります。

具体的な調査項目は、大きく以下のように分類されています。

調査内容は、建物が建っている敷地から、建物の外部・内部、避難に関わる内容などとなっており、調査項目としては１３０項目程度に及びます。

１．敷地及び地盤

この項目では、地盤の沈下や排水の状況から、通路幅員の確認、塀や擁壁の状況などを調査します。

２．建築物の外部

この項目では、建物の基礎部分から外壁の状況、サッシや窓に関する項目、外壁に設置された看板等の状況を調査します。
ここで重要な調査としましては、やはり外壁仕上材の落下につながる外壁の調査です。全国的に外壁タイル等の落下事故が相次いだため、現在では築１０年を超えた建物は外壁の全面打診調査を実施しなければなりません。
参考ページ→「外壁全面打診調査とは」
クラック（ひび割れ）の発生状況や、タイル等の「浮き」の発生状況を、打診棒を使って調査していきます。

３．屋上及び屋根

この項目では、屋上や屋根周りの劣化・損傷状況を確認していきます。基本的に目視での調査ですが、建物の維持管理にはとても重要な項目となります。普段見に行かない場所だからこそ放置されがちで、漏水の原因の発見が遅れ、改修に大きな費用がかかることがあります。
主に防水層の劣化や破れ、屋根葺材の割れや欠損、排水溝やドレーンの詰まり、それから屋上設置の機器類の錆や損傷、看板支持鉄骨の錆・腐食などを見ます。

４．建築物の内部

この項目は非常に重要な要素を含む項目となっています。防火区画の形成状況について、壁や床、天井の劣化・損傷に関する項目、さらには防火扉や防火シャッターといった防火設備に関する項目もあります。また、石綿（アスベスト）についての項目もここに含まれています。
天井については、地震災害時等に吊り天井が落下する事故があり、近年新たに「特定天井」という項目が追加されました。それから防火設備につきましても、法改正で防火設備の定期検査が新たに独立する形で報告することとなったので、常閉防火扉のみがこの報告で調査対象となりました。

５．避難施設等

この項目も費用に重要な項目が並びます。文字通り災害時等の際に避難にかかわる項目ですので、しっかりと確認していかなければなりません。
主に避難通路の確保の状況や避難階段の状況についていくつもの項目があります。またこの５．には防煙区画や排煙設備の項目、非常用の照明器具についての項目も含まれています。自然排煙の排煙窓は実際に開けて作動状況を確認しなければなりませんし、非常用照明も点灯確認を実施しなければなりません。

６．その他

ここでは、特殊な構造の部材についてや、避雷針などの避雷設備、その他煙突の劣化・損傷状況の項目があります。

以上、様々な調査項目の概略をざっと見てきましたが、たくさんの項目があることをお分かり頂けたと思います。

報告書作成に必要なこと

報告書はもちろん現地調査の内容を落とし込んで作成するのですが、現地調査の他にも重要な要素があります。まず一番大事なのが建物の基本情報です。当初建築時の確認申請から変わっていないのか、増改築などがあって変わっているのかなどで作業量も変わります。
建築行政にとって面積はとても重要な数字です。敷地面積、建築面積、延べ面積、各階の面積、用途別の面積など、面積を基準に決められていることがたくさんあり、これを基準に判断がなされます。

事前準備として図面をしっかりと読み込んで、その建物の基本情報を頭に入れて置かなければなりません。その上で現地調査を実施しなければ、問題があるのかないのかが正しく判断できません。調査前及び報告書作成時に、図面をしっかりと見て判断しますが、ここで役所へ確認したり、法規を見直し、法的解釈に頭を悩ませたりと労力がかかることが多々あります。

その他「石綿」を添加した建築材料を使っているところがあるかという項目もあります。鉄骨造（S造）の建物を所有・管理されている方は注意が必要です。アスベストの健康被害が大きく取り上げられ、現在では耐火被覆として使用できませんが、まだまだ古い建物では残っています。

耐震診断や耐震改修の有無を記載する箇所もあります。昭和５６年６月を境に旧耐震と新耐震に別れますが、確認申請を基準にしているので昭和５６年６月より後に完成した建物であっても旧耐震の建物があります。

確認申請書や竣工図面などの建築資料がきっちりと残っていれば、それほど問題なく記載できる部分ですが、資料を紛失している場合や届出なしの増改築を繰り返している場合などは、それを一つ一つ精査しながら確認していく作業はとても大変です。役所で建築計画概要書などの集められる資料を集める必要もありますし、現地での測量が必要な時もあります。また、前回の定期報告の控えが残っている場合でも、その書類が１００％正しいかどうかはわかりません。前回の調査者がどのような資料をもとに報告書を作成したか、またどの程度調べたかによるとことが大きいためです。また、前回からの間に法改正があったり、増改築が合ったり、行政の都市計画に変更があったりと、年々状況が変わってきます。

上記のような定期調査をきちんと実施しようとすると、やはりそれなりの時間と費用がかかります。また調査者個人の経験や知識などの力量も大きく関わります。誰に頼んでも同じ、安くても高くても同じというものではありません。そのあたりを考えて、ではどういったところに依頼するのが、所有者・管理者側の希望に沿うのかよく考える必要が出てきます。
このあたりはこちらのページをご参照下さい。→「気になる定期報告の費用と依頼先」

このような多岐にわたる調査を、費用をかけて建築士や専門資格者に依頼するわけですから、義務として役所へ報告すること以上に、建物の維持管理や資産価値を守る為に、積極的にご活用頂ければと思います。

調査できる資格者

主に一級建築士・二級建築士、特定建築物調査員となります。
建築士は、報酬を得て業務として調査を請け負う場合、建築士資格の免状を持っているだけでは調査はできず、必ず都道府県の建築士事務所登録が必要になります。

［用語］

法的には、特定建築物は「調査」、建築設備及び防火設備は「検査」という言葉が使われています。また国や地方公共団体が所有・管理する建物は「点検」という言葉を使用し、民間の建物と使い分けがされています。
ただし、本記事で使用する「点検」とは、一般的な用語として「チェックする」という意味で使用しています。

不特定多数の人が利用する建物を調査・検査する定期報告制度は、建築基準法で定められた制度です。建築基準法の歴史は古く、制定は昭和２５年です。この当時の内容には、現行のような制度は盛り込まれていませんでしたが、特定行政庁が報告を求めることができるという条文が含まれていました。
それから昭和３４年、昭和４５年の法改正を経て、現在につながる定期報告制度が誕生しました。

どんな建物であっても建築基準法では、所有者及び管理者に「維持保全」の義務を課しています。適法な状態に保つことはもちろん、経年による劣化や損傷で安全性が保たれないような状態を放置することは、資産的な価値を落とすとともに、最悪の場合事故につながり、生命に関わる問題となります。

定期報告では、一級建築士、二級建築士や講習修了資格者に対象となる建築物を、調査・検査させ、定期に特定行政庁へ報告することと定められています。

この定期報告制度は「特殊建築物」を対象としています。これは、どんな建物であっても法的に維持保全の努力義務はありますが、特殊建築物と言われる特に公共性の高い建物や、不特定多数の一般の人が利用する建物は、より高い安全性が求められるため定期的にチェックをして、行政へ報告することとなっています。

定期報告の種類

平成28年6月施行の法改正で、高齢者等の自力避難困難者が就寝する用途の建物についても、政令で全国一律に定期報告の対象建築物として定めることとなりました。これは、平成25年10月に、福岡市博多区の診療所で発生した火災死亡事故を受けての改正でした。これまで各特定行政庁の判断で決めていた対象建築物を、国で最低ラインを一律に定めた格好になります。この時「特殊建築物」という言葉も、定期報告において「特定建築物」という言葉に改められました。

特定建築物の定期調査の他に、「建築設備」定期検査、「防火設備」定期検査（平成28年6月新設）、「昇降機・遊戯施設」の定期検査があります。
建物全体を見る特定建築物は「調査」という言葉を使い、設備等は「検査」という言葉を使っています。ちなみに、国や地方公共団体の所有・管理する建物の場合は、定期「点検」という言葉を使用します。

一つの建物で、複数の種類の定期報告を行う必要が出てきますので、所有・管理する建物がどの定期報告を行わなければならないのか、各特定行政庁で用意されています対象建物の一覧表等から判断しなければなりません。

定期報告制度の必要性

国土交通省･建築物防災推進協議会 パンプレット

一般的に建物を新たに建築する場合、特定行政庁へ建築確認申請を出します。それを建築主事が審査をし、法的な制限等をクリアしているかどうか判断します。確認申請が下りれば、建設工事の着工となりますが、確認申請通りに造られなければ意味がありませんので、中間検査、完了検査を受ける必要があります。この段階では、図面通り施工されているか、手抜き工事はないか、指定された材料がきちんと使用されているかなど、様々な項目を専門資格者がチェックします。このような工程を経て、建物は最終的な完成に至ります。

このように建てられた建築物は、竣工時点では適法状態であるといえます。（それでもチェック漏れや施工ミスなど様々な問題があります。）また、平成10年でも完了検査を受けて検査済証を交付された建物は全体の38％程度で、それ以前は20%台という時代もありました。現存する既存建物の中に、完了検査を受けていない建物がまだまだたくさんあり、どの程度まで適法状態で建築されていたかは不透明です。

このような現状の中、特定行政庁の担当者が対象となるすべての建物を見て回ることは、人的・時間的に不可能です。そこで建築の専門家である建築士等を活用し、建物の現状を報告させる制度が定期報告というわけです。

建築基準法などの建築に関わる法規は、ただただ縛るものではなく、様々な状況での安全のため、長年に渡り考え抜かれてきたものです。また著しい劣化損傷を放置することは、事故の発生を誘発します。誰かが定期的なチェックを行わなければ、危険な事実を見逃し、所有者・管理者としても是正のチャンスを逸してしまいます。そのことが資産価値の低下につながり、万が一の事故の際には管理者責任を問われてしまうことになります。

定期報告制度の課題

建築士等の専門家が、建物を調査・検査し、指摘事項を報告書にまとめたとしても、それが実際に是正されなければ意味がありません。毎年同じ指摘を繰り返し報告する物件もたくさんあります。改修には、まとまった費用がかかるケースもあり、そんなに簡単に直せないというのが本音ではないでしょうか。それでも優先順位をつけて防火や避難に関する指摘事項から改善していくなど所有者・管理者の取り組む姿勢にかかってきます。

特に都市部では、対象となる物件数が数千件から数万件にも及ぶため、特定行政庁で上がってきた報告書をまだまだ活かしきれていません。一般の利用者からすれば、違反度の高い物件から、適切に指導をしてほしいところですが、人手や予算の問題で、すべてを把握して指導を実施する仕組みやオペレーションが、まだまだ整っていないのでしょう。

また、調査・検査する側の建築士等の資格者は、その費用を建物の所有者・管理者側からもらいます。少ない予算でやる場合、それなりの人と時間しかかけられませんから、結局簡便な調査で済ましてしまいます。さらに懸念されるのが、重大な違反ほど、所有者・管理者側の意向で、「報告書に書かないでくれ」ということが起きてしまうことです。民間で仕事として依頼を受ける以上「お客様」になってしまい、立場上厳しい指摘を報告書に書きづらくなります。これでは本来、役所側が求める情報が上がってこないことになりかねません。

報告書にはもちろん建築士等の資格者の個人名が記載されます。当然自身の信用に関わることなので、プライドを持って業務に当たることが期待されますが、そこはやはりビジネスの側面も強く反映されます。粗雑な調査・検査報告を提出する資格者に対しての罰則規定は設けられていますが、どの程度抑止力になるかはわかりません。それよりも仕事の依頼が減るほうが、実際に困る資格者も多くいることでしょう。

まだまだ、課題の多い制度ではありますが、近年報告率も上昇しており、行政側の努力も実を結び認知度も上がってきました。（平成27年3月末現在、建築物の報告率は72.5％となっています。）この制度が徹底されることで、安全な建物が増え、また物件の評価が上がり長期的な資産価値も高まる方向につながれば、この制度の意義が、大きく社会に価値を生むことになります。

用語

※特定行政庁とは・・・
建築主事を置く地方公共団体のことで、建築行政における確認申請の提出先と言えばわかりやすいかと思います。すべての市町村に建築主事が置かれているわけではないので、小さい市町村では、特定行政庁は府や県となります。

※建築主事とは・・・
建築確認を行うために置かれる公務員のことです。現在、建築確認業務は、建築基準適合判定の資格をもつ民間検査機構にも開放されています。

平成20年の改正によっていわゆる外壁の全面打診調査が義務付けられました。（※平成20年国土交通省告示第282号）

外壁全面打診調査をしなければならないという事ばかりが先行し、建物オーナー様や管理会社様の中には、内容を正確に把握されぬまま実施したケースも多くあるのではないでしょうか。

調査対象となる外装仕上げ材

タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等となっています。
特殊建築物の定期調査では、外壁仕上げ材についてまず、目視による劣化損傷状況の確認を行います。さらに手の届く範囲の打診調査を実施し、浮きの有無を判断します。
ここまでは、タイル貼り等の建物は同様に実施しなければなりません。

その上で、

に「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならないとなっています。

例外として

上記の場合は、全面打診等を実施しなくても差し支えないとなっています。

つまり、定期報告で求められる外壁の全面打診調査は、タイル仕上げ面をすべて打診調査しなければならないわけではありません。さらには、厳密に解釈すれば、築10年未満であっても手の届く範囲の打診調査で、危険な浮きがあれば全面打診調査をしなければなりません。

しかし、現実的にはどの程度の浮きやクラックなどの異常で、全面打診を行わなければならないのか明確な判断材料は提示されていません。調査者が歩行者に危害が及ぶかもしれないと、その程度を判断しなければなりません。

全面打診調査が必要な範囲

では、外壁の全面打診調査を行わなければならない「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とは、どの範囲を指すのでしょうか。

平成20年4月1日に国土交通省住宅局建築指導課より出された「建築基準法施行規則の一部改正等の施行について（技術的助言）」の内容を確認すると、以下の図のような範囲であるということがわかります。

一般的な通路等

庇等がある場合

花壇等がある場合

実際には、建物には凹凸があるため判断することが難しい箇所もあるかもしれませんが、概ね全面打診を実施しなければならない範囲を掴むことはできると思います。
また前出の「別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合」とは、図の外壁が落下する範囲への立ち入りを防ぐバリケード等の設置や、落下物防護ネット、防護棚の設置をしている場合を指します。

ここで問題となるのが、建物には当然隣接する土地があり、その土地にはまた別の建物が建っています。縦２：横１の斜線の範囲であっても、実際には人がほとんど入ることのない狭い通路等は、危害を加えるおそれがあるといえるのでしょうか。

このあたりの疑問については、「“不特定”又は“多数”の人が通行する私道、構内通路、広場を有する壁面」となっていることから判断ができそうです。
上記の内容から、概ね全面打診調査が必要な範囲は特定できるのではないかと思います。

原則的には、所有者・調査者において、危害の加わるおそれのある通路等を判断して、外壁のどの範囲を調査するのか決定しなければなりません。

全面打診調査の方法

全面打診範囲が決まれば、次に打診方法を検討しなければなりません。

建物の立地、形状などの条件によって、調査方法が大きく異なることになりますので、予算と合わせて十分な検討が必要です。また、最終的な目的をはっきりさせ、どの程度の精度を求めるのかによっても選択肢が変わってきます。

3階建て程度の低層の建物の場合は、脚立やアップスライダーで打診できる場合もあります。また、5階建て前後になってくると、スカイマスター等の高所作業車を使用して打診調査する方法があります。高所作業車の種類によっては、最大地上高が30m近いものまであり、さらに高い建物でも対応できる場合があります。ただし、高所作業車を使用する場合は、作業車を安全に据え付けるための敷地、道路幅員（アウトリガー張幅）が必要になります。広い敷地があれば問題ないですが、公道を使用する場合には、所轄警察署で道路使用許可をとる必要があります。

高層の建物であったり、地上からの作業が困難な場合は、屋上からゴンドラを吊り、打診調査を行う方法や、屋上からロープで降下して行うブランコ作業で打診調査を行う方法があります。屋上から降下して打診調査をする場合、横移動ができないため、下まで降りてロープ固定位置を横にずらし、再度上から降りてくることを繰り返します。吊られた状態で、縦一列に打診しながら、図面に問題個所を記載していきますので、作業のしづらさはあります。またロープやワイヤーの固定位置に、配管等の障害物がある場合や固定できる箇所が限られる場合は、外壁の全面を打診することが難しいケースもあります。

もっとも確実ではありますが、費用が最も高くなるのが、足場を組む方法です。(１平米あたり700円〜1000円程度が相場)
足場があれば安全に作業がしやすく、外壁面を目の前で見ることができるので、遠目からではわかりづらい細かなクラックも見つけることができます。作業効率、作業精度ともに上がります。しかし定期報告の外壁調査の為だけに足場を組むことは、費用を考えれば現実的ではありませんので、実際には外壁改修工事を前提とした調査となることが多いと言えます。

最後に、赤外線カメラを使用した、外壁の赤外線診断という方法があります。
外壁タイル等の仕上材が太陽熱によって温められると、その熱は、躯体と仕上材がしっかり接着されている場合には、スムーズに躯体に伝わります。しかし、外壁タイル等の仕上材に「浮き」がある場合、躯体と仕上材の間に空気の層ができているため、熱が躯体に伝わりにくく、その部分の表面温度が高くなります。この原理から、赤外線カメラにより仕上材表面の熱分布を撮影し、その画像により仕上材の浮き部分を特定していきます。
足場を組む場合に比べ費用が安く、外壁面を触らずに広い範囲を調査できます。また、熱分布の画像は記録・保存にも優れています。

しかし、一方で雨天等の天候や、外壁面の方角によっては、測定や判断が難しくなる場合があります。また、凹凸のある入り組んだ外壁面や、外壁と赤外線カメラの間に障害物がある場合は、測定が困難となるケースもあります。赤外線カメラは比較的高価な機器であり、機器のランクによっても精度に差があります。また、機器の扱いとともに、浮き部分の画像判断にもやはり経験が必要です。

以上、外壁全面打診調査の内容を見てきました。
まずは、歩行者等の安全を第一に、外壁の落下の危険性がある場所を確認し、全面打診調査が必要な外壁面の範囲を判断します。
そしてその上で、長期修繕計画の時期や予算などの条件を考慮し、どういった方法で、どの程度の調査を実施するのか、所有者、管理者、調査者の間でよく検討しなければなりません。

せっかく調査を実施するのですから、報告の為の調査になってしまわないように、最大限建物の維持管理に活用していただきたいと思います。